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Dois-je continuer à m’acquitter de mes loyers durant le confinement ?

17 juin 2020

Contexte actuel

La crise que nous traversons actuellement par suite de la propagation du Covid-19 est source de
nombreuses incertitudes sur le plan juridique.
Le Législateur n’a légiféré que sur les mesures principales à adopter et est resté muet sur de
nombreuses problématiques qui affectent pourtant une grande majorité des Belges.
Parmi ces vides juridiques, une problématique essentielle et qui préoccupe nombreux de nos
concitoyens est celle du paiement des loyers, que cette obligation résulte de la location
d’habitations privées ou d’établissements commerciaux.
Si le Législateur a indiqué que la menace COVID-19 pouvait constituer un cas de « force majeure
» dans un avant-projet1
, aucune fiction n’est prévue pour les paiements des loyers :
Art 1er : « Par dérogation aux dispositions légales et réglementaires et sans préjudice des régimes
spéciaux à adopter par les autorités compétentes, la menace du virus Covid-19 et la prise de
mesures à son encontre par les autorités durant la période allant du 18 mars 2020 au 5 avril 2020
inclus, date de fin susceptible d’être adaptée par le Roi, sont d’office considérées comme
constituant un cas de force majeure. »
Art 4 : « Le présent arrêté ne s’applique pas en ce qui concerne : (…) le paiement des dettes
d’argent, l’exécution d’un emploi contractuel ou statutaire (…). »
Cette incertitude entourant la qualification de la menace Covid-19 comme étant constitutive
d’un cas de force majeure a par ailleurs été entretenue, tel qu’on le comprend à la seule lecture
du Rapport au Roi rédigé lors de l’entrée en vigueur de l’Arrêté Royal n°2 du 09.04.20202
:
« (…) Il est évident qu'il y aura grand débat quant à la question de savoir si les mesures de lutte
contre le <coronavirus> constituent en toutes circonstances pareille forme, a fortiori une forme
stricte, de force majeure (…). »
Si la Menace Covid-19 n’est pas d’office constitutive de cas de force majeure justifiant le non paiement des loyers, rien n’empêche cependant d’en rapporter la preuve pour autant.
Dans le cadre des locations, la notion phare à laquelle nous nous intéresserons dans le présent
article est celle de la « jouissance » des lieux loués.
Si votre bailleur n’est plus en mesure de vous fournir la jouissance des lieux loués, devez-vous
continuer à vous acquitter de votre obligation de paiement des loyers ?

Je suis locataire d’un bien à titre privé → Section A
Je suis une entreprise et je loue un bien à titre commercial → Section B

1 Avant-projet d’arrêté royal de pouvoirs spéciaux à effet au 18 mars 2020
2 Arrêté royal n° 2 concernant la prorogation des délais de prescription et les autres délais pour ester en justice ainsi que la
prorogation des délais de procédure et la procédure écrite devant les cours et tribunaux

A. Bail de Résidence principale

S’agissant des loyers dus en contrepartie de la location d’habitations privées, il va de soi que la
réponse à y apporter est évidemment positive.
Vu les mesures de confinement initiées depuis la prise du premier Arrêté Ministériel du 18 mars
dernier3
, personne n’a jamais autant rentabilisé son habitation privée.
Difficile dès lors de contester que vous n’ayez pu bénéficier de la jouissance effective de votre
habitation privée.
Néanmoins, certaines modalités peuvent tout de même être discutées et des figures juridiques
existent afin de vous permettre de faire face à vos obligations « en douceur ».
Comment réagir face à un bailleur qui exige le paiement immédiat des loyers dus, alors que votre
situation économique et financière s’est réellement dégradée ?
Premièrement, vous n’êtes pas sans savoir que la plupart des audiences des Justices de Paix sont
actuellement suspendues.
Ensuite, l’idée selon laquelle un bailleur qui solliciterait le paiement immédiat de l’intégralité des
loyers serait constitutive d’un abus de droit, n’est pas à écarter.
L’abus de droit est consacré depuis longtemps par la Cour de Cassation (Pas., 1972, I, 28) sur pied
de l’article 1134 du Code Civil.
Sous couvert de son critère de proportionnalité, ouvrant la porte à un véritable contrôle du Juge,
il permet de s’opposer au bailleur qui causerait ainsi un préjudice au locataire sans commune
mesure avec l’avantage qu’il en retire.
Ne perdons pas de vue que le Juge de Paix dispose d’un large pouvoir d’appréciation, lui
permettant également d’apprécier le litige en toute équité.
La sanction de l’abus de droit résulte en la réduction du droit à son usage normal, et non la
déchéance du droit.
Par conséquent, le loyer resterait certainement dû, mais la réduction du droit à son usage normal
pourrait inspirer le Tribunal afin de prohiber le paiement d’intérêts de retard ou même d’octroyer
un étalement de paiement et/ou un report de loyer (à payer dans quelques semaines, quelques
mois, etc.).
S’agissant ces modalités de paiement, il ne faut pas non plus perdre de vue la possibilité octroyée
par l’article 1244 du Code Civil à tout débiteur malheureux et de bonne foi de solliciter des termes
et délais de paiement.
Et que faire dans le cas où vous ne pouvez absolument pas payer vos loyers ?
Le législateur a voulu éviter de créer des situations dramatiques significatives et a décidé par
l’intermédiaire de divers instruments juridiques de prohiber les expulsions pendant cette période4.

3 Arrêté ministériel portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 (abrogé par AR du
23 mars 2020)
4 Voy. Notamment le Décret du 2 AVRIL 2020, l’Arrêté du Gouvernement wallon de pouvoirs spéciaux n° 12 suspendant
temporairement l'exécution des décisions d'expulsions administratives et judiciaires (jusqu’au 19 avril 2020) etL’Arrêté du
Gouvernement wallon de pouvoirs spéciaux n° 4 suspendant temporairement l'exécution des décisions d'expulsions
administratives et judiciaires

B. Bail à caractère commercial

Dans la matière du bail commercial tel que régi par la loi de 18515, il faut repartir de la notion-clé
de jouissance et s’affranchir des considérations selon lesquelles le locataire est un simple « possesseur » de la chose louée.
Les arguments selon lesquels le locataire, en dépit de la crise, serait « laissé en possession des
lieux », et garderait effectivement « le droit d’occuper la chose louée » en détenant en outre les
clés du bien ne peuvent justifier le maintien de l’obligation de paiement des loyers.
Il faut repartir du concept juridique clé qu’est la notion juridique de « jouissance ».
Il faut savoir que dans un contrat de bail, l’occupation n’est pas un simple droit.
Le bailleur a l’obligation de vous fournir la jouissance des lieux loués !
La ratio legis de l’arrêté ministériel du 18.03.20206 (et ses modifications ultérieures) est d’interdire le rassemblement de personnes dans différents immeubles commerciaux.
De tels espaces sont des vecteurs de transmission de la maladie et leur accès doit par
conséquent être refusé.
Dans cette optique, l’arrêté ministériel interdit d’ailleurs toute ouverture de commerce, qu’elle
soit du fait d’un locataire ou d’un exploitant propriétaire de son bâtiment.
A cet égard, les bailleurs doivent évidemment prendre leur responsabilité et interdire leurs
locataires d’exploiter les lieux.
Les bailleurs ne sont dès lors plus en mesure de fournir la jouissance paisible des lieux à leurs
locataires, et c’est précisément ce concept-clé qui doit être examiné dans la présente situation.
Une distinction doit néanmoins pouvoir s’opérer entre les locataires qui sont obligés de fermer en
vertu des récents arrêtés ministériels et ceux dont l’activité est toujours permise.

1. Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer si les lieux loués sont fermés sur base de l’article 1 de l’arrêté ministériel ?

L’article 1 du dernier arrêté ministériel du 17.04.20207 prévoit notamment :
« « § 1er. Les commerces et les magasins sont fermés, à l'exception :
-des magasins d'alimentation, y compris les magasins de nuit ;
- des magasins d'alimentation pour animaux ;
- des pharmacies ;
- des marchands de journaux ;
- des stations-services et fournisseurs de carburants et combustibles ;
- des magasins de télécommunications, à l'exclusion des magasins qui ne vendent que des
accessoires, mais uniquement pour les urgences, en ne recevant qu'un seul client à la fois et ce,
sur rendez-vous ;
- des magasins de dispositifs médicaux, mais uniquement pour les urgences, en ne recevant qu'un
seul client à la fois et ce, sur rendez-vous ;
- des magasins d'assortiment général de bricolage qui vendent principalement des outils et/ou
des matériaux de construction ;
- des jardineries et pépinières qui vendent principalement des plantes et/ou des arbres ;
- des magasins en gros destinés aux professionnels, mais uniquement au bénéfice de ces derniers.
Les mesures nécessaires doivent être prises pour garantir le respect des règles de distanciation
sociale, en particulier le maintien d'une distance d'1,5 mètre entre chaque personne.
§ 2. L'accès aux grandes surfaces aux magasins d'assortiment général de bricolage, aux
jardineries et pépinières, ainsi qu'aux magasins en gros destinés aux professionnels ne peut avoir
lieu que selon les modalités suivantes :
- limiter à maximum 1 client par 10 mètres carrés pendant une période de maximum 30 minutes ;
- dans la mesure du possible, s'y rendre seul.
§ 3. Les actions de réduction sont interdites dans tous les commerces et les magasins qui peuvent
rester ouverts conformément au paragraphe 1er, alinéa 1er, sauf si ces actions avaient déjà été
décidées ou étaient en cours d'exécution avant le 18 mars 2020.
§ 4. Les magasins d'alimentation peuvent rester ouverts aux jours et heures habituels.
Les magasins de nuit peuvent rester ouverts à partir de leur heure d'ouverture habituelle jusqu'à
22 heures.
§ 5. Les marchés sont interdits, sauf les échoppes indispensables à l'approvisionnement
alimentaire des zones ne disposant pas d'infrastructures commerciales alimentaires.
§ 6. Les établissements relevant des secteurs culturel, festif, récréatif, sportif et horeca sont fermés.
Le mobilier de terrasse du secteur horeca doit être stocké à l'intérieur.
Par dérogation à l'alinéa 1er, les hôtels et apparthôtels peuvent rester ouverts, à l'exception de
leurs éventuels restaurants, salles de réunion et espaces de loisirs.
La livraison des repas et les repas à emporter sont autorisés. »
Avant d’envisager ce que prévoit la loi, en matière civile et commerciale, la primauté est laissée
à la volonté des parties telle que matérialisée par le contrat de bail conclu entre elles.
Le premier réflexe est donc d’approfondir la lecture de votre contrat de bail, afin de savoir si une
clause a été prévue pour envisager ce type de situation.
Certaines clauses prévoient les obligations respectives des parties en cas de situation
exceptionnelle, de force majeure ou même de fermeture d’établissement.
Même si la matière du bail commercial est régie par une loi de 1851, toutes les dispositions ne
sont pas d’ordre public, entendez par là qu’il est possible pour les parties de déroger à ce que
prévoit la loi.
Si une telle clause existe, il y aura tout de même lieu de se poser la question de la validité de
cette clause et de son application concrète.
Que faire si après la lecture de votre contrat de bail, vous constatez qu’aucune clause ne se
prête à régir la situation actuelle ?
Alors seulement la théorie des risques vient à votre secours.
Cette théorie part du postulat que certains événements extérieurs à la volonté des parties
peuvent affecter votre contrat.
De manière générale, dans un contrat de bail, le locataire supporte les risques du contrat, et
notamment les risques affectant son obligation de paiement.
Cependant, si la réalisation d’une prestation est devenue impossible en raison d’un cas de force
majeure (en l’espèce, le paiement des loyers par suite de la menace Covid-19), le débiteur de
l’obligation ne peut plus exiger son exécution.
Pour pouvoir fonder l’application de cette théorie des risques, il faut en outre que le locataire
s’acquitte d’une obligation de communication à son bailleur de la survenance de ce cas de
force majeure (au nom du principe de l’exécution de bonne foi).
La conséquence de l’application de cette théorie est une suspension du contrat, puisque
l’impossibilité d’exécuter ses obligations est temporaire, soit tant que la fermeture des activités
commerciales est ordonnée.
La question de la suspension du paiement du loyer doit dès lors s’analyser au départ de
l’obligation pour le bailleur de fournir la jouissance des lieux loués.
Il y a lieu de s’interroger sur ce qu’est « l’impossibilité du bailleur de fournir la jouissance des lieux
loués ? » (André De Bersaques, R.C.J.B., 1-2, 1947-1948, pp. 287-288 – Cass., 09/01/1919,
05/07/1923, 13/07/1923, 18/01/1924).
Les conditions sont les suivantes :
- Il faut un « obstacle » qui s’oppose à la jouissance par le preneur, mais cela n’implique
pas que le preneur soit forcément « dépossédé » / « expulsé » des lieux loués (Cass.,
09/01/1919)) ;
- Il faut ensuite que cet « obstacle » frappe l’immeuble donné en location, ce qui est
également le cas en l’espèce puisque la volonté du législateur est bien d’interdire le
rassemblement dans les immeubles et non une mesure s’appliquant personnellement
aux entreprises ;
- Il faut en outre que cet « obstacle » soit étranger au fait du preneur, qui ne résulte pas
d’un acte du preneur : c’est le concept de force majeure ou de fait du prince, il est
indéniable que le Covid-19 ne résulte pas d’un fait imputable au locataire ;
- Enfin, il faut que l’immeuble devienne impropre à sa destination (pas simplement des
pertes ou une diminution des bénéfices retirés de la jouissance)
Par exemple, un magasin de vêtements qui fermerait ses portes mais qui continuerait tout
de même à entreposer des vêtements, il y a tout de même lieu de considérer que
l’immeuble est impropre à sa destination. En effet, l’entreposage des marchandises est
une activité accessoire à celle de vente, qui elle n’est plus permise. Il en serait cependant
autrement si ledit magasin de vêtement continuait à assurer des expéditions pour des
commandes passées en ligne. Dans ce cas, l’activité continuerait à exister (mais on
pourrait probablement envisager dans l’absolu la réduction pour partie du loyer).
Par conséquent, selon nous, les conditions évoquées ci-dessus sont remplies pour les magasins
dont la fermeture est ordonnée par l’article 1er de l’A.M du 18 mars 2020 et ses modifications
ultérieures.
L’appréciation du respect de ces conditions doit se fait concrètement et non de manière
abstraite, le propriétaire ne pourrait rétorquer que si son locataire avait effectué une autre
activité, il aurait pu continuer à percevoir ses loyers.
En conséquence, face à cette impossibilité dans le chef du bailleur d’assurer la jouissance des
lieux loués, l’obligation pour le preneur de payer le loyer devrait être suspendue du 18 mars 2020
jusqu’à la fin de la fermeture (3 mai 2020 voir son éventuelle prolongation) par l’application de
la théorie des risques.
Sur le plan juridique, il peut donc être soutenu, à notre estime, que la théorie des risques peut
s’appliquer à la situation actuelle et autoriser une suspension des loyers et charges dans le chef
du locataire.
La suspension ne signifie pas que le paiement des loyers sera reporté, mais ceux-ci sont suspendus
tant que l’entreprise est contrainte d’interdire l’accès à ses locaux pendant la période de
confinement décrétée.
2. Quid des immeubles loués dont la fermeture n’est pas imposée par l’article 1er de l’Arrêté
Ministériel ?
Une réponse identique à celle évoquée ci-avant pour les habitations privées doit être donnée
(voy. Section A).
La jouissance est toujours possible, et ne peut dès lors fonder l’application de la théorie des
risques.
Il existe néanmoins des cas de figure particuliers qui mériteraient que l’on se penche plus avant
sur la question.
Sans doute, certains cas spécifiques pourraient plaider en faveur d’une réduction à tout le moins
partielle des loyers.
Mais c’est une situation à envisager au cas par cas.
En tout état de cause, les figures juridiques que sont l’abus de droit et la sollicitation de termes et
délais demeurent applicables à ces cas de figure.

5 Loi du 30 AVRIL 1951. - CODE CIVIL. - LIVRE III - TITRE VIII - CHAPITRE II, Section 2bis : Des règles particulières aux baux commerciaux
6 Voy.supra
7 Arrêté ministériel modifiant l'arrêté ministériel du 23 mars 2020 portant des mesures d'urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19

C. Conclusions


Vu la suspension actuelle des audiences et l’absence de décisions tranchées sur ces questions,
la prudence doit évidemment rester de mise.
Les éléments exposés ci-avant constituent des arguments juridiques solides mais la jurisprudence
n’a pas encore pu confirmer leur application à la situation actuelle.
Il apparaît qu’en cette situation délicate, la communication entre le propriétaire et le locataire
doit être privilégiée.
Elle est d’ailleurs un préalable obligé à tout locataire qui souhaite se prévaloir de la théorie des
risques en vue de suspendre son obligation de paiement du loyer.
Le paiement volontaire des loyers par le locataire pourrait-il lui être préjudiciable dans la mesure
où il s’apparenterait à la reconnaissance explicite de son obligation de paiement ?
Il n’y a pas de réponse claire.
Si le locataire retient le paiement des loyers, il incombe au propriétaire d’assigner celui-ci en
paiement des loyers.
Le locataire pourrait alors utiliser dans sa défense les éléments exposés ci-avant.
Raison pour laquelle communication et indulgence sont les maîtres mots actuellement entre le
propriétaire et le locataire.
Si le locataire est particulièrement touché par la crise actuelle, il en va de même pour le
propriétaire qui n’aura peut-être pas su postposer les mensualités de ses crédits éventuels.
Pour conclure, l’adage « un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès » prend tout son sens
en cette période, sachant que les parties devront continuer à dialoguer après la crise en vue
d’exécuter le contrat.
Par conséquent, nous ne saurions que trop vous recommander de dialoguer, tout en ne perdant
pas de vue que certains mécanismes de droit viennent à votre secours en cette période difficile.
Nous restons bien entendu à votre disposition si vous souhaitez un complément d’informations sur
le sujet.
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